IAQ y Productividad: ¿Cuál es el costo de una mala Calidad de Aire?

Muy poca gente relaciona la calidad del aire interior y los costos del edificio (especialmente los costos asociados con la baja de productividad debido a un pobre IAQ -Calidad de Aire Interior-). Pero anteponiendo el dinero, ha mostrado a muchos esta escondida relación.
Mientras la medición de la productividad de los empleados tiene algo de misterio, expertos –en el sector público y privado- están trabajando en miras a calcular los otros costos relacionados (de edificios) y beneficios de mantener o incrementar el IAQ.
La Agencia de Protección del Ambiente de Estados Unidos (US Enviromental Protection Agency –EPA) está trabajando en un modelo computacional para predecir los efectos económicos y apoyar la toma de decisiones de los propietarios de edificios e inversionistas. Ese modelo, conocido como el “Individual Building Economic Analysis Model” (I-BEAM), está aún en los estados iniciales de desarrollo. David Mudarri de la EPA nos dijo que la meta del I-BEAM es permitir a los dueños y administradores de edificios calcular costos y beneficios del mejoramiento del IAQ, sobre varios años, para determinar retornos de inversión, tanto como los costos asociados con devolución de arrendamientos o baja productividad.
Al mismo tiempo, un administrador de diseño de sistemas en Carrier Corporation (Austin, Texas) ha desarrollado una hoja de cálculo que permite al usuario ver evidencia gráfica de cómo puede afectar el IAQ y cómo su aplicación o su desmejoramiento. Craig Gann, quien desarrolló la hoja de cálculo, dice que los cálculos podrían ser hechos por cualquier persona con lápiz y papel, pero fueron incluidos en una planilla electrónica que posibilita al usuario obtener rápidos “qué pasa si...” en miras a tomar decisiones de edificios.

El Punto de Discusión

Buscar algo para medir parece ser el punto delicado para quienes quieren medir la productividad de las personas en los ambientes no-industriales. Medir los resultados –o producción- es relativamente simple: calcular el número total de unidades producidas en un cierto período. Comparando resultados de un período a otro, puede mostrar un incremento o disminución en la producción.

Medir los resultados en producción no industrial es más difícil. Muchos, si no la mayoría, de los trabajadores de oficina no producen “unidades” de la misma manera que en una línea de producción. Estos asuntos pesquisados tratan de medir varios otros resultados atendiendo a caracterizar “producción” y su aumento o disminución.

Entre estos resultados sugeridos para medir productividad están:

• Ausencias;
• Costos de salud;
• Calidad del trabajo;
• Costo total de producción;
• Actitud del empleado;
• Tiempo inactivo observado; y
• Auto estima del empleado.

Cada una de éstas tiene también su inconveniente. Mientras pudieran deberse a mal IAQ, cuya relación no es realmente evidente, tampoco es siempre lineal; lo que sí, una segura disminución en IAQ pudiera no necesariamente producir una correspondiente merma en producción. También, el ítem medido puede ser afectado por otros factores organizacionales. Las ausencias, por ejemplo, serán afectadas por las políticas de la empresa en trato a enfermos. Si un empleado actualmente falta por enfermedad debido al ambiente del edificio, pudiera también depender en cuán esencial se considere a sí mismo(a) para la organización.

Algunos investigadores, simplemente han recurrido a preguntar a los ocupantes, cómo ellos sienten que ha sido afectada su productividad y cuánto. Mientras los trabajadores pudieran tener mejor percepción en sus reacciones a las condiciones del edificio, las autoencuestas están abiertas a un error considerable.

James E. Woods del Instituto Politécnico de Virginia, hablando en la sexta conferencia anual Alianza para la Energía en Carrier Corporation a comienzos de 1996, señaló que sería difícil demostrar que proveyendo un ambiente aceptable se aumentará la producción. Sin embargo, es más fácil hacer la hipótesis que una degradación en el ambiente disminuirá la productividad.

Woods dice que el ambiente en el edificio sería transparente a sus ocupantes. Esto es, consultar sobre las condiciones del edificio permitiría a los ocupantes enfocar sus intereses por sus funciones o tareas, más que sobre su exposición en el ambiente.

Pese a la dificultad de cuantificar o medir productividad asociada con las condiciones del edificio, la mayoría de la gente estará de acuerdo que si las personas están insatisfechas con el ambiente interior, su trabajo se resentirá, por pérdidas de tiempo o baja respuesta.

Investigación de Productividad

Algunas investigaciones parecen corroborar esto. Un importante estudio del National Energy Management Institute (NEMI) determinó que el ambiente en un edificio puede afectar la productividad de 1,5% a 6%. El estudio del NEMI concluyó que las ganancias en productividad podrían pagar los costos de las mejoras ambientales en aproximadamente 1,6 años, basados en un promedio nacional (USA).

Otro estudio conducido en un ambiente de “mundo real”, midió aumentos en productividad entre trabajadores de una compañía de seguros que fueron cambiados a espacios de oficinas con Personal Environment Modules (PEMs) de Johnson Controls, Inc. (Milwaukee, Wisconsin). Los módulos son diseñados para brindar a los ocupantes control individual sobre variables tales como temperatura, luminosidad, música de fondo y flujo de aire. Investigadores que estudiaron el trabajo resultante en la compañía de seguros, West Bend Mutual Insurance Company, dijeron que la productividad entre trabajadores con PEMs aumentó en promedio un 2%, si bien ejecutivos de la compañía percibieron que habría sido mucho más alto.

Los investigadores en este caso se concentraron en el volumen de papel de trabajo producido por cada empleado, así como la razón de ausencias. Originalmente, ellos planearon desconectar secretamente alguna de las unidades en forma periódica a un grupo control para el estudio. Sin embargo, los PEMs funcionaron tan bien en este caso, que los ocupantes iban a los controles rápidamente cuando se daban cuenta de la deshabilitación de las unidades y pedían que fueran reconectadas. Esto forzó a los investigadores a estimar la ganancia de productividad, descontando para la pérdida de producción lo que podría normalmente esperarse desde que fueron mudados a sus nuevas dependencias.

Ejecutivos en la compañía de seguros, no obstante, usando su propia experiencia, sintieron que la estimación fue muy baja, y colocaron el actual incremento en la productividad entre 6% y 8%. Modelos económicos de NEMI, EPA y Carrier, muestran que no es mucha la productividad ganada, entre 1% o 2%, que justifique comprometerse con IAQ y otros mejoramientos en ambientes interiores.

Los costos asociados al edificio representan solo una fracción de cuánto cuestan los empleados. Un estudio en 1995 del promedio anual de costos mostró que la renta, utilidades e impuestos de los inversionistas entre (dólares) $14,24 y $43,09 por pie cuadrado (ft2), dependiendo de la ubicación geográfica. Otro estudio indicó un promedio general de los costos de operación de edificios de $26,30/ft2. De esto, el arriendo representa la mayor porción ($21,00) mientras que los costos por utilidades $1,80; impuestos $2,00 y mantención $1,50.

Por otro lado, los costos por empleado son mucho más grandes. Asumiendo un salario de $30.000 y un espacio disponible de 150 ft2 por persona, los empleados pudieran costar $200/ft2 al año. Es fácil ver que un 1% de disminución en productividad de los ocupantes cuesta considerablemente más que cada gasto del edificio como utilidad o mantención. Equivocarse en entender esto puede hacer que los administradores, ejecutivos y dueños de edificios tomen decisiones que son falsas economías.

Aunque la productividad individual es importante en el ítem empleados, no es el único costo asociado con la degradación del ambiente al interior del edificio. Otros costos resultan incrementados como operación y mantención (O&M), aumento de costos de aseguradoras, amenazas de juicios, y lo más importante, la posibilidad que los arrendatarios dejen el edificio si sus empleados están insatisfechos. Esto es especialmente cierto si los arrendatarios saben, o también sienten, que las condiciones ambientales están afectando a la productividad del trabajador.

Los costos asociados a la pérdida de arrendatarios de muchos años y tratar de atraer nuevos, están compuestos (agravados) por los costos de tener el edificio o piso vacío, de hacer renovaciones y adaptar el mobiliario que el nuevo inquilino pudiera requerir, así como en las ofertas que se vean obligados a tomar (renta sólo por períodos cortos).